전세사기 신탁방식과 예방하는 방법🚓

1. 신탁 방식의 전세사기란?

신탁 방식의 전세사기는 부동산 신탁을 악용하여 임차인(세입자)의 전세보증금을 노리는 사기 수법입니다. 일반적인 전세사기와 달리 부동산 신탁을 통해 소유권의 형태가 복잡해지고, 이를 모르는 임차인이 부동산 신탁과 관련된 위험 요소를 파악하지 못해 발생하는 문제가 많습니다.

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2. 신탁이란?

• 정의: 부동산 소유자가 자신의 부동산을 전문 신탁사(신탁회사)에 맡기고, 신탁사가 해당 부동산을 관리·운영하거나 처분할 수 있도록 하는 제도입니다.
• 특징: 신탁계약이 체결되면, 등기부등본상 소유주가 신탁사로 표시되는 경우가 대부분입니다. 부동산의 실질적인 소유자는 맡긴 사람이지만, 법적·형식적 소유주는 신탁사가 됩니다.

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3. 어떻게 전세사기로 이어질까?

1. 신탁 부동산임을 숨김
   • 집주인이 실제로는 부동산을 신탁회사에 맡긴 상태인데, 계약 시 임차인에게 이 사실을 알리지 않는 경우가 있습니다.
   • 임차인은 등기부등본에 ‘신탁’이라는 표시를 보지 못하거나, 확인하더라도 자세한 의미를 알지 못해 위험을 인지하지 못합니다.
2. 신탁사 동의 없이 임대차 계약
   • 원래 신탁된 부동산을 임대하려면 신탁사 동의가 필수적입니다.
   • 그러나 악의적인 집주인은 이를 무시하고 단독으로 전세 계약을 맺습니다.
   • 이때 임차인은 신탁사와 직접 동의 서류를 확인하지 못하므로, 향후 문제가 생길 수 있습니다.
3. 신탁 해지 이후 발생하는 문제
   • 만약 신탁계약이 중도에 해지되거나, 신탁사와의 분쟁이 발생하면 부동산 소유권이 다시 개인(집주인)으로 돌아옵니다.
   • 임차인은 보증금을 지키기 위한 우선변제권 행사에 어려움을 겪거나, 돌연 임차권이 무효가 되는 상황에 처할 수 있습니다.

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4. 피해 예방법

1. 등기부등본 철저히 확인하기
   • 등기부등본 상 신탁권 설정 여부를 미리 확인합니다.
   • ‘소유권 이전 등기’가 개인이 아닌 신탁사의 명의로 되어 있다면 특히 유의해야 합니다.
2. 신탁원부 반드시 떼어보기
   • 신탁원부에는 임대차계약 관련 사항도 자세히 나와있습니다.
   • 어렵다면, 신탁원부에 명시된 담당자에게 연락해서 임대차 계약 권한이 누구에게 있는지, 은행에 대출은 얼마나 있는지를 확인하는게 좋습니다.
3. 신탁사 동의서 직접 확보하기
   • 신탁된 부동산임이 확인되면, 신탁사 동의서를 반드시 요구합니다.
   • 전세 계약 시 신탁사의 동의가 담긴 서류를 직접 확인하거나 공증 절차를 밟으면 좋습니다.
4. 부동산 전문 변호사나 공인중개사 상담
   • 신탁 관련 거래가 생소하다면, 부동산 전문 변호사나 신뢰할 수 있는 공인중개사에게 꼭 자문을 구합니다.
5. 전세보증보험 가입 고려
   • 신탁 방식 등 복잡한 부동산 소유 구조가 의심될 경우, 전세보증보험 가입을 통해 위험을 낮출 수 있습니다.

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5. 마무리

신탁 방식의 전세사기는 신탁제도를 잘 모르는 임차인의 부주의를 노리는 사기 수법입니다. 따라서 전세계약 시에는 반드시 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 신탁사가 표시되어 있으면 신탁사 동의 등 서류절차를 거치는 것이 안전합니다. 문제가 복잡해 보인다면, 전문가의 도움을 받아 신중하게 계약을 진행하는 것이 중요합니다.